Новини

Горещ и еуфоричен пазар на жилища в страната ни завещава отиващата си 2021 г. Сделките с имоти в страната са с 20% повече като брой в сравнение с 2019 г. по данни до края на септември. В Бургас, Пловдив, София и Варна увеличението е над средното за страната и в някои от тези градове почти достига 40% по данни на Агенцията по вписванията. Цените вървят нагоре. Очакваният им среден годишен ръст в София е около 10%. Лихвите са рекордно ниски и ипотечното кредитиране нараства с темпове, невиждани от 2008-2009 г. – и като нови ипотеки, и като сума. Започнатото ново строителство се движи с 20% над нивата от 2020 г. – като сгради, жилища и РЗП. А новите строителни разрешения отразяват тенденцията да се строят все по-големи сгради. Те са за 17% повече сгради, но с 40% повече жилища и 26% по-голяма РЗП, в сравнение с деветмечието на 2020 г. по данни на НСИ.

Пазарът върви нагоре и експертите отбелязват, че сегашният възходящ цикъл при имотите се очертава като най-дълго продължилия в последните тридесет години. Всяко начало обаче има край. През втората половина на годината нараснаха и страховете, че жилищата са надценени, че пазарът се откъсва от фундаментите си и започва да прегрява. Казано накратко – че пак се надува балон. Каква да очакваме да е идващата 2022 г. за пазара на жилища в страната? Това попитахме петима експерти в сферите на макроикономиката, недвижимите имоти и строителството

През 2020 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход преди данъци в продължение на 4.3 години, за да си купи средно за страната жилище от 73 кв.м. Това прави жилищата у нас „сериозно недостъпни“ според четиристепенната скала за оценка, предпочитана от икономистите на Уникредит Булбанк. В същото време през изминалата 2020 г. жилищата в България са по-малко недостъпни както в сравнение със стойностите, наблюдавани при бума с цените от 2004 – 2008 г., така и спрямо стойностите, отчетени в дълъг списък от развити и развиващи се страни.

В краткосрочен и средносрочен план достъпността на жилищата бавно ще се влошава, тъй като, макар и в умерени пропорции, темповете на нарастване на цените на жилищата най-вероятно ще изпреварват темповете на нарастване на доходите.

Два фактора ще имат важна роля за ускоряване темповете на растеж на цените през следващите няколко години.

Първо, в ход е двуцифрено увеличение на цените на редица строителни материали като желязо, цимент и дървесина. Като се има предвид продължаващият устойчив ръст на търсенето, най-вероятно строителните предприемачи ще успеят да прехвърлят цялото увеличение на разходите, пред което са изправени, в цените за крайни клиенти.

Второ, спадът в доходността на депозитите ще кара собствениците на спестявания да насочат все повече средства към пазара на жилища. Особено изразено ще е това в големите градове, където придобиването на второ и дори трето жилище се превръща във все по-предпочитана форма на спестяване.

Тенденцията на влошаване достъпността на жилищата може да се забави или дори да се преобърне, ако се промени провежданата стопанска политика. Например може да се предприеме реформа на пазара на наеми с цел да се създаде по-балансирана структура на владение на жилища. Това ще накара повече домакинства да изберат да живеят под наем, което ще намали търсенето, и така ще се стигне до по-малко увеличение на цените на жилищата. Интересен е опитът на страни като Швейцария, Германия и Австрия, където делът на домакинствата, които живеят под наем, традиционно е по-голям от този в англосаксонския свят и страните от Централна и Източна Европа, включително България.

Възможно е да бъдат въведени регулации, които защитават наемателите – например ограничаване на случаите, в които наемателят може да бъде изгонен, стимули за подписване на дългосрочни договори за наем, ограничения на възможностите за увеличаване на цените на наема и др. Подобен резултат би имало и въвеждането на по-високи данъци за собствениците на второ и трето жилище. Много от тези жилища стоят необитавани и това ограничава пазара на наеми от страната на предлагането.